土地探しってどうやるの？コツを伝授します

これから家を建てようとしている方にとっての最初の難関にして最大の難関は「土地探し」です。

失敗する人と成功する人はくっきりわかれます。
残念ながら、土地探しに失敗して家づくりを断念する方、後悔する方を何人も知っています。

土地探しとネットで検索すると「土地探し　疲れた」と上位に出てくるくらいです。
同じ悩みを持つ方が多いのではないでしょうか？？

家づくりにおいて最重要ポイントになる「土地探し」のコツ、ポイントをしっかり抑えていきましょう！

土地探しの基本

『まず、土地探しってどうやるの？』

基本的なことから見ていきましょう。

土地を探すことは誰でもできます。大きくわけて３つあります。
・土地探しのスペシャリストにお願いする
・アプリやネットを使って検索する
・住宅メーカーにお願いする

まずはアプリをダウンロードして適当に検索してみましょう。
どうですか？検索結果の中に良さそうな土地はありましたか？検索結果はそもそも多いですか？少ないですか？

『イマイチ、何が良くて何が悪いかもわからない』という声が聞こえてきます。

私が担当していたお客様の多くは、家づくり計画当初、「条件・希望」が定まっておらず、良し悪しの判断ができていませんでした。
さらに検索したこともほとんどないので、そもそも土地ってどのくらいあるのかもわかっていない状態がほとんどです。

そのため、その場で「アットホーム」や「スーモ」などで検索して見てもらっていました。
現状が見えてきます。

「土地探し」する上で理解しておきたいことは『土地との出会いは運・タイミング』
待っても希望の土地は出て来やしません。つまり100点満点の土地は存在しないと言うことです。
『70点の土地があれば即決』なんて言われるくらいです。


ただ、納得できますか？
残り30点は建物で補えるものもあります。
その点については別の機会にお話しますが、納得のできる土地探しを
長期的に土地探しをしたら見つかるのか、いろんな不動産に行けば見つかるのか。

どのように「土地探し」をするのか一緒に見ていきましょう。

①希望の土地を考える

まずは自分の希望をひたすら洗い出す（理由が明確だとなおよし）

• エリア（市区町）
• 周辺環境（スーパー、薬局、病院）
• 駅やバス停
• 学校へのアクセス（学区限定する？）
• etc

私の場合はこんなことが挙げられます。

この希望の条件で検索してみましょう。
何件ヒットしましたか？
希望の建物、総予算から逆算した時、あなたの希望する土地は予算に合いそうですか？

②優先度を確認する

様々な条件や希望が多く出てくると思いますが、基本は優先度の高いもの低いもので分けておきましょう。
土地探しにおいて100店満点になる土地に出会えることはほとんどないいからです。
多かれ少なかれ妥協する条件や希望が出てきます。

と、言ってもなかなか納得はし難いですよね？

では、総予算を4000万円、建物予算を30坪2000万とすると土地にかけられる予算は諸経費を諸々引いておよそ1160万〜1550万円と算出できます。

費用参考
○建物費用　2000万（オプション・付帯工事込）
○建物諸費用 350万〜640万（変動あり）
・カーテン　20万〜30万
・照明　20万〜30万
・登記費用　約40万
・火災保険（10年）　20万
・エアコン工事　50万（3台分）
・水道加入負担金　0万〜50万（水道の有無）
　上は必須費用、下は契約後大きく変動する費用
・地盤補強費用　0万〜70万（地盤調査後確定）
・水道加入負担金　0万〜50万（水道の有無）
・外構工事費用　200〜300万

○土地費用　→建物費用から土地費用を算出する場合
○土地諸費用　100万円前後
・仲介手数料　土地代×3％＋6万円
・登記費用　40万

○融資費用　数万円〜100万円ほど
・ローン手数料
・ローン保証料

総費用−建物費用−建物諸費用−土地諸費用−融資諸費用＝土地費用（土地にかけれるお金）

予算増やせれば問題ないですが、限りある中で皆さん予算を建物、土地へ配分し、建物の中でもお金をかけるところ減らすところを検討し、土地の希望・条件に優先順位を決めています。

なんとなく優先度を確認する意味わかりましたか？

ちなみに私の優先度※はこんな感じです。
２→３→４→２→５→８→６→７→１

③現地に足を運ぶ

これから不動産、ハウスメーカーに紹介してもらうことになると思います。

その中で選択肢ないといけません。

大前提として土地探しは『行動力』が命です。
いい土地は１週間も待ってくれません。

土地紹介を受ける→買付証明書を提出（購入意思を不動産に示す）この間一般的には１週間です。
土曜日に紹介受けて、翌週の土曜日、日曜日には決断。
大げさでもなんでもなく、家を買う土地を買うとは時間との勝負です。

そして土地を購入する意思は「買います」と手を挙げることではありません。
買付証明書を不動産に提出し受理された順に交渉権が得られます。←ここが肝

私が営業時代お客様と約束していた動き方
土地紹介を受ける→その日に現地に足を運ぶ→翌日の昼夜の時間帯を確認→仕事帰りでも最短でプラン提案を受ける→決断（2,3日）
一般的に1週間で決断するのであれば、運悪く先に買付を出される可能性は大いにあります。
その為、他の人と同じ時間感覚で行動するのではなく、それよりも気持ち早く行動することが大切です。

これを実現するには予算を把握し、建てたい建物のイメージを共有できており、事前審査を終えている状態でいないといけません。

土地のここを見ろ！最低限確認するべき内容3選！

①土地資料と現地の土地に相違がないか確認
例えば土地資料には間口8mとあるが、実際は7mしかなかったり、水道の引き込みありと書いてあるがなかったり、ぱっと見てわかることは資料と照らし合わせてみましょう。

②高低差の確認
高低差とは道路のマンホールなど基準となる場所から土地の一番高いところは何メートル差があるかと言うこと。建物の計画をする上で非常に重要になります。
基本的には高低差がある物件ほど費用が高くなる（造成工事が必要になる）為、しっかり確認しましょう！目安は高低差が1ｍ以上かどうかです。
高低差のある物件を検討する前に住宅メーカーにしっかり確認しましょう。

③周辺環境を確認
土地を見た時の状況だけですべてを把握したと思いがちです
現地を見る時は朝、昼、夕方、夜とできれば大まかな時間帯に分けて確認することです。
昼は人が少ないけど朝や夕方は通学路、通勤路が混んでいた、なんてことはザラにあります。
通勤経路であれば実際の通勤時間に実際に通勤してみる、周辺の飲食店や商業施設は何時まで営業しているのか、騒音はあるのか、実際に近隣の住民に声をかけるのもありだと思います。
私の営業時代は散歩されている方や外作業されている方に声をかけて、情報収集していましたね。
公園に行くと遊んでいる子どもがいるのか、公園に柵はあるのか、遊具は安全か、上級生が公園を占領していないか、などなど見てわかること、聞いてわかることがあります。

一生の買い物ですから気になる土地であれば最低でもこれくらいはやっておきましょう！

そもそもどこに土地探しお願いしたらいいの？

知っておきたいポイント
・世の中に出ている土地の8割〜9割はすべての不動産で共有しています。
→レインズという不動産業者が誰でも見れる情報ネットワークに基本は登録義務があるからです。
・1割〜2割はその不動産でしか確認できない物件（いわゆる自社土地）
※詳しくいうと未公開の物件や登録期日前物件など細かく分けることができ、それぞれ仕組みがあるのですが、この2つのポイントがわかっていれば十分です。
・土地の相場は決まっている
→路線価、地価公示などで適正価格が地域ごとに定められれいます。その為、他よりも大幅に安い物件は基本ありません。大幅に安い場合は何か疑いましょう

知っておきたいポイントを加味した上で、私が冒頭にこのように言ったことを覚えていますでしょうか。
・土地探しのスペシャリストにお願いする
・アプリやネットを使って検索する
・住宅メーカーにお願いする

結論すべてやるべきです。

土地探しのスペシャリストは探している地域の不動産です
建築予定のハウスメーカーにも探してもらいましょう。
そして、もちろん自分でも探して、土地の相場を把握しましょう。

探してもらうばかりですべてを信用することはないようにしましょう。
自分の目で見て確認しましょう。

特に不動産屋の言葉を鵜呑みにして失敗するケースも大いにあります。
法規上希望の家が建てられない、予算が合わないなどなどなど
建物と土地をセットで考え、購入前には希望の住宅メーカーに相談しましょう。

土地の探し方まとめ

土地探しは『タイミングと運』
希望の土地、条件に合う土地ってどんな土地かを見える化
たくさんある条件や希望に優先順位をつける
土地探しは『行動力』が命。
現地に足を運ぶ現地では①土地資料と現地に相違がないか②高低差③周辺環境を確認
土地探しは地元の不動産と希望の住宅メーカーに相談しよう

情報があふれる世の中で、必要な情報は取捨選択し、自分でしっかりと判断しましょう。
営業から言われたから、親から言われたからではなく、自分の家です。最終的には自分で判断しましょう。そして後悔がないとまでは言いませんが後悔が少なくなるようにしていきませんか？
そのためのブログとしてご活用いただけたらと思います。